Planując kredyt hipoteczny, można spotkać się z wieloma pojęciami, które na początku wydają się skomplikowane. Jednym z nich jest wskaźnik LTV. Banki wykorzystują go przy ocenie kredytu zabezpieczonego nieruchomością, a jego wysokość jest bezpośrednio związana m.in. z wartością nieruchomości oraz wysokością wkładu własnego.

Co dokładnie oznacza wskaźnik LTV? Jak go obliczyć? Czy niższe LTV zawsze oznacza lepszą ofertę kredytową? I dlaczego warto znać jego wysokość jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny?

Czym jest wskaźnik LTV?

LTV to skrót od angielskiego Loan to Value, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Najprościej mówiąc, wskaźnik LTV pokazuje, jak dużą część wartości nieruchomości finansuje bank.

Jeżeli mieszkanie kosztuje 500 000 zł, a kredyt hipoteczny wynosi 400 000 zł, oznacza to, że bank finansuje 80% wartości nieruchomości. W tym przypadku wskaźnik LTV wynosi 80%. Pozostałe 20%, czyli 100 000 zł, stanowi wkład własny kredytobiorcy.

W praktyce wskaźnik LTV jest więc mocno powiązany z jednym z najważniejszych elementów kredytu hipotecznego – wkładem własnym.

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Obliczenie wskaźnika LTV nie jest skomplikowane. Wystarczy podzielić kwotę kredytu przez wartość nieruchomości i pomnożyć wynik przez 100%.

Wzór:

LTV = kwota kredytu / wartość nieruchomości × 100%

Przykład:

  • wartość nieruchomości: 600 000 zł,
  • kwota kredytu: 480 000 zł,
  • wkład własny: 120 000 zł.

Obliczenie wygląda następująco:

480 000 zł / 600 000 zł × 100% = 80%

W tym przypadku wskaźnik LTV wynosi 80%.

Oznacza to, że bank finansuje 80% wartości nieruchomości, a pozostałe 20% pochodzi ze środków kredytobiorcy.

Przykłady wskaźnika LTV

Dla lepszego zobrazowania można przyjąć kilka różnych scenariuszy.

Jeżeli nieruchomość kosztuje 500 000 zł, a kredyt wynosi 400 000 zł, LTV wynosi 80%.

Jeżeli przy tej samej wartości nieruchomości kredyt wynosi 350 000 zł, LTV spada do 70%.

Jeżeli natomiast kredyt wynosi 450 000 zł, wskaźnik LTV wynosi 90%.

Widać więc prostą zależność: im wyższy wkład własny, tym niższy wskaźnik LTV.

Wskaźnik LTV a wkład własny

Wskaźnik LTV jest ściśle związany z wysokością wkładu własnego.

Przy nieruchomości wartej 500 000 zł:

  • 10% wkładu własnego = 50 000 zł → kredyt 450 000 zł → LTV 90%,
  • 20% wkładu własnego = 100 000 zł → kredyt 400 000 zł → LTV 80%,
  • 30% wkładu własnego = 150 000 zł → kredyt 350 000 zł → LTV 70%.

Z punktu widzenia kredytobiorcy większy wkład własny oznacza więc nie tylko niższą kwotę zadłużenia. Może również oznaczać niższy poziom LTV, co jest istotnym parametrem przy ocenie kredytu hipotecznego.

Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S wskazuje zasady dotyczące maksymalnego poziomu LtV oraz minimalnego wkładu własnego. Banki powinny przy tym ustalać własne limity zgodnie z tymi zasadami.

Jaki wskaźnik LTV jest korzystny?

Nie ma jednej wartości LTV, która automatycznie oznacza najlepszą ofertę dla każdego kredytobiorcy. W praktyce jednak niższy wskaźnik LTV oznacza większy udział własnych środków w finansowaniu nieruchomości i mniejsze zadłużenie względem jej wartości.

Przykładowo LTV na poziomie 70% oznacza, że kredyt odpowiada 70% wartości nieruchomości. Przy LTV wynoszącym 80% kredyt stanowi już 80% jej wartości.

Dlatego osoby dysponujące większym wkładem własnym mogą znaleźć oferty, w których niższe LTV będzie jednym z elementów wpływających na warunki finansowania. Nie oznacza to jednak, że samo LTV przesądza o przyznaniu kredytu. Bank analizuje również m.in. dochody, źródło dochodów, historię kredytową, aktualne zobowiązania, koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz wartość i charakterystykę nieruchomości.

Czy wskaźnik LTV wpływa na oprocentowanie kredytu?

Może mieć wpływ na warunki oferowane przez bank, ale nie należy traktować LTV jako jedynego czynnika decydującego o oprocentowaniu. Bank przy ustalaniu warunków kredytu bierze pod uwagę całość sytuacji klienta oraz parametry konkretnego finansowania. Znaczenie mogą mieć również m.in. wysokość kredytu, okres spłaty, rodzaj nieruchomości, profil klienta czy dodatkowe produkty wymagane w ramach oferty. Warto więc porównywać nie tylko nominalne oprocentowanie, ale cały koszt kredytu i wszystkie warunki przedstawianych ofert.

Wskaźnik LTV a zdolność kredytowa

Wskaźnik LTV i zdolność kredytowa to dwa różne parametry, które dotyczą jednak tego samego procesu – oceny możliwości udzielenia kredytu hipotecznego.

Zdolność kredytowa odpowiada przede wszystkim na pytanie, czy klient będzie w stanie spłacać określoną ratę kredytu.

LTV pokazuje natomiast relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Można więc mieć wysoką zdolność kredytową, ale jednocześnie dysponować niewystarczającym wkładem własnym dla konkretnej nieruchomości. Możliwa jest również sytuacja odwrotna – duży wkład własny i niskie LTV, ale zbyt niska zdolność kredytowa do uzyskania potrzebnej kwoty.

Dlatego przy planowaniu kredytu hipotecznego warto analizować oba te elementy jednocześnie.

Czy LTV zmienia się w trakcie spłaty kredytu?

Tak. Wskaźnik LTV nie musi być taki sam przez cały okres kredytowania. Jeżeli kredytobiorca regularnie spłaca kapitał, saldo zadłużenia maleje. W rezultacie, przy niezmienionej wartości nieruchomości, LTV również się obniża.

Przykładowo nieruchomość może być warta 600 000 zł, a początkowa kwota kredytu wynosić 480 000 zł. Początkowe LTV to 80%.

Jeżeli po kilku latach saldo kapitału spadnie do 420 000 zł, przy założeniu tej samej wartości nieruchomości LTV wyniesie już 70%.

W praktyce wartość nieruchomości również może się zmieniać, dlatego rzeczywisty poziom LTV może zależeć zarówno od wysokości pozostałego zadłużenia, jak i od aktualnej wartości zabezpieczenia.

Czy wzrost wartości nieruchomości obniża LTV?

Może. Jeżeli saldo kredytu pozostaje bez zmian, a wartość nieruchomości wzrasta, stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości staje się niższy.

Przykład:

Nieruchomość została kupiona za 500 000 zł, a kredyt wyniósł 400 000 zł. Początkowe LTV wynosiło 80%.

Jeżeli później wartość nieruchomości wzrośnie do 600 000 zł, a saldo kredytu nadal będzie wynosiło 400 000 zł, wskaźnik LTV wyniesie około 66,7%.

Nie oznacza to jednak, że każdy wzrost wartości nieruchomości automatycznie zmieni warunki już zawartej umowy kredytowej. Sposób uwzględniania aktualnej wartości zabezpieczenia zależy od zasad stosowanych przez konkretny bank i celu dokonywanej oceny.

Czy można mieć kredyt hipoteczny z LTV 90%?

W określonych sytuacjach bank może udzielić kredytu przy wyższym poziomie LTV. Rekomendacja S KNF przewiduje dla ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie limity LtV, przy czym w określonych przypadkach możliwe jest przekroczenie podstawowego poziomu dzięki dodatkowemu zabezpieczeniu.

Dla kredytobiorcy oznacza to przede wszystkim, że wysokość wymaganego wkładu własnego może zależeć od polityki konkretnego banku i konstrukcji finansowania. Nie warto więc zakładać, że każda osoba musi dysponować dokładnie taką samą kwotą wkładu własnego. Banki mogą różnić się szczegółowymi zasadami oceny i akceptowanymi rozwiązaniami.

Co może być wkładem własnym?

Wkład własny nie zawsze musi oznaczać wyłącznie gotówkę zgromadzoną na rachunku. W określonych sytuacjach bank może uwzględnić również inne składniki, w tym wartość posiadanej nieruchomości gruntowej, jeżeli spełnia ona wymagania banku. Rekomendacja S KNF wskazuje możliwość zaliczenia wartości nieruchomości gruntowej na poczet wkładu własnego, przy jednoczesnej konieczności odpowiedniej oceny takiego zabezpieczenia.

Każdy przypadek należy jednak analizować indywidualnie, ponieważ bank może określać dodatkowe wymagania dotyczące źródła i formy wkładu własnego.

Czy większy wkład własny zawsze jest najlepszym rozwiązaniem?

Nie zawsze. Z jednej strony większy wkład własny oznacza niższą kwotę kredytu i niższe LTV. Z drugiej strony przeznaczenie wszystkich oszczędności na zakup nieruchomości może pozostawić kredytobiorcę bez finansowej rezerwy na nieprzewidziane wydatki, remont czy inne koszty związane z zakupem mieszkania lub domu.

Dlatego wysokość wkładu własnego warto ustalać nie tylko na podstawie tego, ile pieniędzy można przeznaczyć na zakup nieruchomości, ale również z uwzględnieniem całego budżetu gospodarstwa domowego.

Wskaźnik LTV – co warto sprawdzić przed złożeniem wniosku?

Przed rozpoczęciem procesu kredytowego warto policzyć kilka podstawowych wartości.

Po pierwsze, należy określić realną wartość nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu. Po drugie, warto ustalić, jaką część ceny zakupu można sfinansować z własnych środków. Następnie można obliczyć orientacyjny wskaźnik LTV.

Warto również sprawdzić, czy wysokość planowanego wkładu własnego spełnia wymagania banków, które bierzesz pod uwagę. To ważne, ponieważ ten sam klient może otrzymać różne propozycje finansowania w zależności od banku, a na ostateczne warunki wpływa znacznie więcej czynników niż tylko LTV.

Potrzebujesz kredytu hipotecznego? Sprawdź możliwości z Fin Hub

Nie wiesz, jaki wkład własny będzie potrzebny w Twojej sytuacji, jaką kwotę kredytu możesz uzyskać albo który bank może zaoferować Ci korzystne warunki?

Doradcy kredytowi Fin Hub pomogą przeanalizować Twoją sytuację, porównać dostępne możliwości finansowania i przejść przez proces wyboru kredytu hipotecznego.

Nie musisz samodzielnie analizować wszystkich parametrów ofert bankowych. Skonsultuj swoją sytuację z doradcą Fin Hub i sprawdź, jakie rozwiązanie może być odpowiednie dla Ciebie.