Planujesz zakup mieszkania lub domu na kredyt hipoteczny? A może chcesz wykorzystać posiadaną nieruchomość jako zabezpieczenie finansowania? W obu przypadkach księga wieczysta ma istotne znaczenie.

Dla banku nie jest ważne wyłącznie to, ile warta jest nieruchomość. Bank musi również sprawdzić, czy nieruchomość może skutecznie stanowić zabezpieczenie kredytu i czy jej stan prawny nie budzi zastrzeżeń.

Dlaczego biorąc kredyt hipoteczny, bank sprawdza księgę wieczystą?

Księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości. Znajdują się w niej m.in. informacje o właścicielu, prawach i roszczeniach związanych z nieruchomością oraz hipotekach. Hipoteki ujawniane są w dziale IV księgi wieczystej.

Przed udzieleniem kredytu bank może więc zweryfikować m.in.:

• kto jest właścicielem nieruchomości,
• czy nieruchomość ma współwłaścicieli,
• czy występują ograniczenia lub roszczenia osób trzecich,
• czy na nieruchomości istnieje już hipoteka,
• czy w księdze znajduje się wzmianka o złożonym wniosku.

Ma to znaczenie, ponieważ bank chce mieć pewność, że ustanowione zabezpieczenie będzie prawnie skuteczne.

Księga wieczysta a hipoteka – jaka jest różnica?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem wobec banku, natomiast hipoteka jest jego zabezpieczeniem.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece hipoteka pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Co ważne, do powstania hipoteki konieczny jest jej wpis w księdze wieczystej.

Dlatego przy kredycie hipotecznym można spotkać się z następującym mechanizmem:

bank udziela kredytu → nieruchomość stanowi zabezpieczenie → ustanawiana jest hipoteka → hipoteka zostaje wpisana do działu IV KW.

Co oznacza hipoteka wpisana w dziale IV?

Jeżeli w dziale IV znajduje się hipoteka na rzecz banku, oznacza to, że nieruchomość została obciążona zabezpieczeniem określonej wierzytelności.

Warto jednak pamiętać, że kwota hipoteki nie musi być równa aktualnemu zadłużeniu. Ustawa mówi o zabezpieczeniu wierzytelności do oznaczonej sumy pieniężnej.

Dlatego na podstawie samego wpisu w księdze wieczystej nie można stwierdzić, ile dokładnie pozostało kredytobiorcy do spłaty.

Czy istniejąca hipoteka uniemożliwia uzyskanie kolejnego kredytu?

Nie zawsze. Nieruchomość może być już obciążona hipoteką, a mimo to może zostać wykorzystana w procesie kolejnego finansowania. Znaczenie mają jednak m.in. wartość nieruchomości, wysokość istniejącego zadłużenia, kolejność zabezpieczeń oraz wymagania konkretnego banku.

Inaczej wygląda sytuacja przy refinansowaniu kredytu. Wówczas nowe finansowanie może służyć spłacie dotychczasowego zobowiązania, a kwestia istniejącej i nowej hipoteki jest odpowiednio uregulowywana w ramach transakcji.

Dlatego sama informacja „nieruchomość ma hipotekę” nie przesądza jeszcze o możliwości uzyskania finansowania.

Co, jeśli kredyt został już spłacony, ale hipoteka nadal widnieje w KW?

Spłata kredytu i wykreślenie hipoteki to dwie różne kwestie.

Po zakończeniu spłaty zobowiązania należy przeprowadzić procedurę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. W praktyce potrzebny jest dokument od banku potwierdzający podstawę do wykreślenia, a następnie składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Przykładowe wymagania dotyczące wykreślenia hipoteki i opłaty sądowej wskazuje również właściwy sąd rejonowy.

Warto zrobić to możliwie szybko, szczególnie jeśli planujesz:

• sprzedaż nieruchomości,
• zaciągnięcie kolejnego kredytu,
• refinansowanie,
• ustanowienie nowej hipoteki.

Księga wieczysta przy zakupie mieszkania na kredyt

Jeżeli kupujesz nieruchomość finansowaną kredytem hipotecznym, bank analizuje jej stan prawny jako element procesu ustanawiania zabezpieczenia.

Szczególną uwagę warto zwrócić na:

Dział II – kto jest właścicielem nieruchomości.

Dział III – czy występują prawa, roszczenia lub ograniczenia, które mogą mieć znaczenie dla transakcji.

Dział IV – czy nieruchomość jest już obciążona hipoteką.

Wzmianki – mogą wskazywać, że w księdze jest procedowana określona zmiana.

Jeżeli w księdze znajduje się wpis, którego znaczenia nie rozumiesz, lepiej wyjaśnić go przed rozpoczęciem finalizacji transakcji, a nie dopiero wtedy, gdy bank poprosi o dodatkowe dokumenty.

Co warto sprawdzić przed złożeniem wniosku o kredyt?

Jeżeli nieruchomość ma być zabezpieczeniem kredytu, warto wcześniej sprawdzić:

• czy dane właściciela są aktualne,
• czy zgadzają się udziały w nieruchomości,
• czy w dziale III nie ma nieznanych Ci wpisów,
• czy w dziale IV znajduje się istniejąca hipoteka,
• czy widoczne są wzmianki o wnioskach,
• czy dokumenty dotyczące nieruchomości są zgodne z treścią KW.

Takie sprawdzenie nie zastępuje analizy banku, ale może pozwolić wcześniej wykryć problem i uniknąć niepotrzebnych opóźnień.

Księga wieczysta jest ważnym elementem procesu związanego z kredytem hipotecznym, ponieważ pozwala ustalić stan prawny nieruchomości i sprawdzić istniejące obciążenia.

Najważniejsze jest jednak rozróżnienie: kredyt jest zobowiązaniem, a hipoteka zabezpieczeniem wierzytelności banku. Hipoteka powstaje poprzez wpis do księgi wieczystej, a informacje o niej znajdują się w dziale IV.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości na kredyt, refinansowanie albo chcesz wykorzystać posiadaną nieruchomość jako zabezpieczenie finansowania, warto sprawdzić jej stan prawny odpowiednio wcześnie.